Що таке переважне право орендаря та як його реалізувати?

Переважне право орендаря означає надання йому переваги орендодавцем у разі наявності пропозицій інших господарюючих суб’єктів, що містять умови, рівні з умовами орендаря, який наділений переважним правом.

Договори оренди землі, укладені до 15.07.2020 року містять таку умову, як право орендаря на першочергове (переважне) право на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) та право викупу земельної ділянки у разі зняття мораторію на її продаж.

Частина 6 статт1 33 Закону України «Про оренду землі» передбачала поновлення договору оренди землі за принципом «мовчазної згоди» в разі продовження користування ділянкою за відсутності заперечень від орендодавця.

Поновлення договорів оренди землі, укладених до 15.07.2020 року, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення. Так було.

Як є і як має бути далі. З 15.07.2020 року, з прийняттям Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» переважне право орендаря законодавець виводить в окрему норму, розмежовуючи поняття «переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі».

Правила щодо поновлення договорів оренди землі визначені статтею 1261 Земельного кодексу України та поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після 15.07.2020 року.

Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Що ж до переважного права орендаря, то після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Про це орендар зобов’язаний повідомити орендодавця до закінчення строку дії договору оренди у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця орендар зобов’язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору та може вручити його орендодавцю під розписку або направити поштою рекомендованим листом.

 При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

  Які дії, в свою чергу, вимагаються зі сторони орендодавця:

  Орендодавець у місячний строк:

– розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди,

– перевіряє його на відповідність вимогам закону,

– узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору,

– укладає договір оренди (у разі відсутності заперечень).

За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Рішення має бути вмотивованим.

Слід зазначити, що правильною буде відмова в укладенні договору оренди землі на новий строк на підставі необхідності самостійної обробки землі сільськогосподарського призначення, так як в цьому випадку не порушується переважне право орендаря на поновлення договору перед третіми особами. Власник має право розпоряджатися, володіти та користуватися земельною ділянкою приватної власності для задоволення власних потреб.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

Отже, розглядаючи пропозиції щодо переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк, в орендодавця є три варіанта вирішення цього питання:

– погодитися з проектом додаткової угоди та укласти договір оренди;

– змінити істотні умови договору оренди та пропонувати укласти договір оренди на умовах орендодавця;

– відмовитися від укладення договору, направивши обґрунтоване заперечення (наприклад, пропущення строку направлення листа-повідомлення, відсутність відповідних документів або проекту додаткової угоди, або вказати про необхідність самостійно обробляти земельну ділянку).

Відсутність волевиявлення орендодавця (немотивована безпідставна відмова) на укладення договору оренди землі на новий строк з попереднім орендарем та укладання договору оренди з іншою особою не є підставою для припинення переважного права оренди, а навпаки – виступає достатньою підставою для звернення до суду з метою захисту права орендаря на поновлення договору оренди земельної ділянки.

Суть переважного права полягає у тому, що орендар має пріоритет (перевагу перед іншими) на укладення договору оренди землі на новий строк. Це означає, що якщо до орендодавця звернулись інші зацікавлені особи з пропозиціями про укладення договору з ними на тих самих умовах, то орендодавець у такому випадку зобов’язаний укласти договір з попереднім орендарем на новий строк.

Виняток складають випадки, коли інший (потенційний) орендар запропонував орендодавцю більш вигідні умови (наприклад, вищу орендну плату, більш тривалий строк оренди), а попередній орендар на такі умови не згоден, або якщо попередній орендар та орендодавець не можуть досягти домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору; у такому випадку переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк припиняється, а орендодавець має право укласти договір оренди з новим орендарем. Те ж саме стосується переважного права на придбання земельної ділянки орендарем у власність у разі її продажу за умови, якщо він сплачує ціну, за якою вона продається, а у разі продажу з аукціону – якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону.

Законом України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення (набирав чинності 01.07.2021), передбачається передача переважного права на купівлю землі, як орендаря на будь-яку іншу особу (трансфер переважного права). Про це орендар обов’язково повідомляє власника земельної ділянки (на випадок, якщо власник матиме намір продати земельну ділянку, він повинен володіти відомостями про особу, якій передано переважне право на купівлю його земельної ділянки. В разі недосягнення домовленості про купівлю-продаж ділянки, переважне право у такої особи припиняється).

У разі відмови орендаря від свого переважного права на придбання орендованої земельної ділянки до нового власника такої земельної ділянки переходять права та обов’язки орендодавця за договором оренди цієї земельної ділянки.

З повагою, відділ «Новопсковське бюро правової допомоги» Старобільського місцевого центру з надання безоплатної вторинної правової допомоги

тел : 099-743-03-78 – відділ «Новопсковське бюро правової допомоги»

тел : 0(800)213-103 – гаряча лінія